سرمایه گذاران املاک و مستغلات اغلب هنگام مقایسه یک سرمایه گذاری با سرمایه گذاری دیگر به بالاترین نرخ ریال نگاه می کنند. ولی, در املاک تجاری, چنین معیارهایی به طور بالقوه کوتاه بینانه است. در عوض سرمایه گذاران باید فرصت های تجاری املاک و مستغلات را با نگاه کردن به بازده تعدیل شده با ریسک خود-نه فقط ریال کلی – ارزیابی کنند.
در چرخه منتهی به رکود بزرگ 2008 بانک ها مقدار زیادی از سرمایه به صاحبان املاک تجاری وام شد. بسیاری از سرمایه گذاران در حال خرید املاک با وام هایی بودند که بالغ بر 90 درصد ارزش ملک بود. به عبارت دیگر, به منظور خرید یک building 10 میلیون ساختمان اداری, یک سرمایه گذار تنها مورد نیاز 1 1 میلیون نفر در حقوق صاحبان سهام. 9 میلیون دلار دیگر تامین مالی شد.
اکنون, اجازه دهید بگویم که 9 9 میلیون در چهار درصد تامین مالی شد و اموال تولید 1 1 میلیون در سال در جریان نقدی.
از دیدگاه یک سرمایه گذار, این به نظر می رسد مانند یک فرصت سرمایه گذاری باور نکردنی. فرض کنید مالک سالانه 360000 دلار سود پرداخت می کند. او $640,000 باقی مانده در جریان نقدی سالانه در یک investment 1 میلیون سرمایه گذاری. در نگاه اول, این به نظر می رسد مانند یک 64% بازگشت. باور نکردنی, متعجب?
بنابراین, شد این خواص فرصت های سرمایه گذاری واقعا باور نکردنی? شاید. اما اغلب سرمایه گذاران این بازده نجومی را از طریق "مهندسی مالی"تولید می کردند. هنگامی که بازار سقوط, جای خالی افزایش, سود عملیاتی خالص کاهش یافته است, ارزش املاک سقوط – و این که چگونه بسیاری از سرمایه گذاران پیراهن خود را در لباس زیر خود را از دست داده! به قدری در کارهایشان سختگیر بودند که دیگر نمیتوانستند دربارهاش حرف بزنند. به جای داشتن دو, حتی بازده سه رقمی, در حال حاضر سرمایه گذاران زیر اب در وام مسکن خود بودند.
اینجاست که مفهوم بازده تنظیم شده با ریسک مطرح می شود. به اختصار, پر مخاطره سرمایه گذاری, بازگشت بیشتر یک سرمایه گذار باید انتظار. و هنگامی که شما افزایش اهرم, شما ممکن است نمایی افزایش خطر.
ارزیابی ریسک کار ساده ای نیست. پیچیده ترین سرمایه گذاران شروع خواهد شد با نگاه چگونه یک دارایی ای بر اساس سازمان ملل متحد اهرمی انجام می دهد. این به این دلیل است که بدهی را می توان از بسیاری جهات ساختار داد (و دوباره تامین کرد), بنابراین مهم است که بدانید یک ملک قبل از لایه بندی در خدمات بدهی چگونه عمل می کند. این بهترین راه برای مقایسه سیب با سیب هنگام در نظر گرفتن فرصت های مختلف سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است.
فرض کنید یک سرمایه گذار به دنبال خرید املاک تجاری در منطقه تامپا است. چند فرصت سرمایه گذاری مختلف قبل از او وجود دارد:ر
- الفبای ملک 50 میلیون دلار کلاس برج اداری است. 90 درصد اجاره داده شده است. با توجه به جریان های نقدی فعلی نرخ درپوش رفتن 6.0% است.
- ملک جی کی ال یک ملک اداری 20 میلیون دلاری است. 80 درصد اجاره داده شده است. نرخ سقف ورودی تقریبا حدود 7.5 درصد است.
- املاک ایکسیز است 6 6 میلیون, کلاس ج ساختمان فلکس, در حال حاضر به عنوان ترکیبی از تحقیقات مورد استفاده قرار, فضای اداری و انبار. 95 درصد اجاره داده شده است. نرخ سقف ورودی تقریبا 12 درصد است.
یک سرمایه گذار تازه کار ممکن است به راحتی برای خرید ساختمان فلکس (املاک) بپرد. دانستن نرخ درپوش رفتن یک نقطه شروع خوب است, اما سرمایه گذاران باید چندین عامل دیگر در نظر.
به عنوان مثال, که مستاجران (اعتبار شایسته در مقابل نیست) و چند سال است که در سمت چپ این شرایط اجاره? ساختمانهای فلکس توسط مستاجران اعتباری ضعیف با اجاره های کوتاه مدت مستاجر می شوند. بنابراین در مثال بالا نرخ سقف 12 درصد می تواند یک شبه تبخیر شود.
در تضاد, ممکن است مورد که ملک الفبای به الفبای (شرکت مادر گوگل) با مدت 20 سال اجاره اجاره است. در این مورد, 6.5% نرخ کلاه ممکن است یک معامله فوق العاده خوب برای سرمایه گذار به دلیل خطر تنظیم بازگشت بسیار پایین تر از فلکس ساختمان.
بیایید مقایسه کنیم که به اموال جی کی ال. سرمایه گذار معتقد است که کمک هزینه بهبود مستاجر متوسط به اجاره کامل ملک کمک می کند. هنگام محاسبه بازده بالقوه, قیمت خرید + هزینه بهبود مستاجر (تیتانیم) و کارگزاری به عنوان مخرج در خدمت. سود خالص پیش بینی شده به عنوان شمارنده عمل می کند. حال با فرض اینکه از فرمول فوق الذکر استفاده کنیم که نرخ سقف 7.5 درصد را می توان پس از تثبیت کامل به 8.5 درصد افزایش داد. این یک معامله بسیار خوب خواهد بود و می تواند جذاب ترین بازده تعدیل شده با ریسک باشد.
این مفهوم بازده تعدیل شده با ریسک است که سرمایه گذاران هنگام بررسی فرصت های مختلف سرمایه گذاری عوامل متعددی را ارزیابی می کنند نه فقط نرخ های درپوش.
در حال حاضر اجازه دهید به مفهوم اهرم با توجه به چگونه بار بدهی اثرات بازده بالقوه.
این می تواند وسوسه انگیز برای یک سرمایه گذار است که جیب عمیق به اهرم تا سرمایه گذاری تجاری املاک و مستغلات. اهرم میزان سهام سرمایه گذار را برای بستن معامله کاهش می دهد.
بیایید می گویند ملک الفبای خریداری شده است با 65% اهرم در 3.75% نرخ بهره است که ثابت برای ده سال اول. ملک ایکسیز با اهرم 90 درصد خریداری می شود اما در ازای این نسبت وام به ارزش بانک به نرخ بهره 5.25 درصد نیاز دارد. این نرخ فقط برای پنج سال ثابت است و در این مرحله نسبت به شاخص لیبور به سمت بالا یا پایین شناور می شود.
سریع به جلو پنج سال. اقتصاد قرارداد است, ارزش املاک کاهش یافته است و نرخ بهره سر به فلک کشید اند. چون ملک بسیار اهرم پرداخت بهره (که در حال حاضر افزایش یافته است) در حال غذا خوردن دور در حاشیه سرمایه گذار است. زیرا اموال بسیار اهرم صاحب ملک در معرض خطر بیشتری است. نوسانات, در ارزش و نرخ بهره, کمتر احتمال دارد به تاثیر صاحب ملک الفبای چون بدهی کمتر (به عنوان یک درصد از وام) در اموال.
به عبارت دیگر, دو ویژگی است که هر دو به بازده مشابه پیش بینی شد در حال حاضر تولید بازده به شدت متفاوت به دلیل چگونه بسیار اهرم اموال کلاس ج در مواجهه با رکود است. در ابتدا, بازده نقدی بر روی نقدی برای اموال شیز به نظر می رسید به مراتب بهتر از کسانی که برای ملک الفبای – اما در نتیجه بازده تعدیل شده با ریسک جهان از هم جدا هستند.
به سرمایه گذاران هشدار داده می شود که همیشه به فرصت های سرمایه گذاری از منظر بازده تعدیل شده با ریسک نگاه کنند. یکی از راه های کاهش ریسک این است که اهرم را به 65 تا 75 درصد وام به ارزش یا پایین تر محدود کنید. اگر اعداد در یک معامله هنوز هم کار, این نهاد سرمایه گذاران در یک موقعیت خوب حتی در صورت اصلاح بازار.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد نحوه سرمایه گذاری در ساختمان های اداری و دسترسی زودهنگام به فرصت سرمایه گذاری بعدی ما ثبت نام کنید.
New Investment Opportunity Pinnacle Corporate Park Target: 15.7% IRR, Average Cash on Cash Yield: 7.5% Learn More --> Learn More -->
